Le Conseil d’Etat a rendu un arrêt assez surprenant concernant les règles d’urbanisme applicables aux constructions comprenant plusieurs destinations (CE 11 juin 2021, n° 432457, Cne Neuilly-Plaisance).

Dans cette affaire, le maire de Neuilly-Plaisance avait délivré un permis de construire et un permis de construire modificatif pour changer la destination d’une maison d’assistantes maternelles en un logement ainsi que pour construire une maison d’assistantes maternelles et un logement.

Le PLU prévoyait des règles maximales pour l’ensemble des destinations, à l’exception des constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et de services publics (CINASPIC) qui ne se voyaient appliquer aucune limite d’emprise au sol.

Or, au cas particulier, la surface de plancher de la construction destinée à l’habitation était très largement supérieure à celle consacrée à la destination CINASPIC.

Assez logiquement, le tribunal a donc considéré que la construction était à destination d’habitation et que l’exemption de la règle en matière d’emprise au sol maximale ne pouvait être invoquée pour le projet.

Le Conseil d’État censure le jugement en privilégiant le fait que la commune de Neuilly-Plaisance aurait entendu, dans son PLU, promouvoir et faciliter l’implantation d’équipements d’intérêt collectif et de services publics dans le secteur concerné et que, dans ces conditions, la construction litigieuse devait être regardée comme une construction à destination d’équipement d’intérêt collectif et de service public alors même qu’elle comporte seulement quelques éléments destinés à un tel usage.

L’arrêt peut surprendre dans la mesure où, d’une part, il induit que le juge administratif doive s’intéresser à la finalité des règles du PLU (avec tout ce que cela implique de subjectif) et non appliquer les règles du PLU en fonction de la destination principale de la construction concernée, et, d’autre part, le PLU au cas particulier ne mentionnait pas précisément l’objectif dégagé par le Conseil d’Etat.

Il est vrai qu’au cas particulier, la destination de logement concernait les étages supérieurs de la construction de sorte que l’emprise au sol était exactement la même que si la construction n’avait eu pour destination que l’équipement d’intérêt collectif et de service public. Mais, ce n’est pas le raisonnement que le Conseil d’Etat a affiché.

Cette décision (restée inédite au Lebon) est à manier avec beaucoup de précaution et ne peut pas, à mon sens, devenir un arrêt de principe, dont les conclusions pourraient être appliquées sans discernement à d’autres cas d’espèces.